Покупаем недвижимость в Нидерландах

Многие думают, что купить квартиру в Амстердаме (или любом другом городе в Нидерландах) невозможно: запредельно дорого, ипотеки доступны только гражданам или обладателям ПМЖ и всё такое. На деле, это вполне реально, даже если у вас на данный момент не очень много денег. Сейчас я объясню как это сделать, покажу сколько стоит квартира в Амстердаме в ежемесячных платежах и сравню это с арендой жилья. Кстати, для дополнительного FOMO, вот вам график роста цен за 1м2 с 1995 года.

Расчёты: Сколько стоит квартира в Амстердаме?

Все цены, процентные ставки и налоговые бенефиты приведены на основе рынка по состоянию на 01.08.2023.

Допустим, вы подумываете о квартире площадью 60 м² в тихом районе недалеко (10-15 минут на велосипеде) от центра Амстердама, с балконом (или двумя) и комнатой под хранение вещей на чердаке размером где-то 6-9м², в старом доме на 3-4 этажа по 1-2 квартиры на каждом. Такая квартира будет стоить около €450,000. Теперь посчитаем одноразовые и ежемесячные платежи при нулевом первоначальном взносе. Не смущайтесь обилию непонятных слов - о них я расскажу ниже.

Единоразовые платежи:

• €9,000 - налог на передачу собственности (overdrachtsbelasting)
• €2,000 - услуги агента по недвижимости (makelaar)
• €2,000 - оплата работы hypotheekadviseur
• €1250 - услуги нотариуса для заключения актов и подписания договора
• €250 - переводчик у нотариуса
• €750 - оценка квартиры (taxatie) для предоставления в банк
• €450 - получение гарантии финансирования от банка для подписания договора

Итого: €15,750 - это общая сумма, необходимая для получения на руки ключей от квартиры за €450,000. При этом она может быть и гораздо ниже! Как? Читайте ниже.

Ежемесячные платежи:

Предположим, вы взяли ануитентную ипотеку на 30 лет фиксируя ставку на 10 лет под текущий (на 01.08.2023) процент в 4,64% в ABN AMRO.

• €2,318 - ипотечные платежи
• - €428 - налоговый возврат
• €100 - взносы VvE
• €100 - аренда земли у муниципалитета
• ~ €40 - налог, расчитанный по WOZ-стоимости

Итого: €2,148 в месяц. В принципе, это сопоставимо с ценой аренды такой же квартиры, плюс-минус сотня евро.

Для интереса, можно добавить ежемесячные счета, которые не связаны напрямую с покупкой, так как, например, также ложатся на арендатора в съёмной квартире, чтобы понимать неизбежные ежемесячные траты

• €160 - газ и электричество
• ~ €40 - Gecombineerde aanslag
• €30 - домашний интернет 100-400Mb/s
• €20 - вода (Waternet)

Итого: €2,498 в месяц. Для двух работающих экспатов - вполне подъёмно! Теперь разберёмся с тем, как найти квартиру и как получить ипотеку.

Ипотека в Нидерландах для экспатов

Как получить ипотеку и что для этого необходимо? Пожалуй, самое распространённое заблуждение это то, что получить ипотеку, будучи иностранцем, очень трудно. На деле, это не так - и вам даже не нужен постоянный пермит (и уж тем более паспорт). Всё, что вам нужно это:

• Пермит - не обязательно постоянный, временный сойдёт
• Рабочий контракт - лучше всего иметь т.н. "vast contract", т.е. постоянный
  • Однако, если у вас его нет, а есть только срочный, не беда. Главное, чтобы он длился уже как минимум 6 месяцев, а ваш работодатель подписал т.н. "intentieverklaring", то есть "намерение продлить контракт" - заявление работодателя, что если не случится какой-нибудь катаклизм, то ваш контракт будет продлён. Fun fact: это абсолютно не legally binding бумажка и работодатель легко может вас не продлить после того, как вам её подпишет.
• Сколько-то денег на счету в банке. В идеале - 10% стоимости, как минимум - процентов 5.

Сколько денег даст мне банк?

Простое rule of thumb - расчитывать на сумму, равную вашей суммарной годовой гросс зарплате, умноженной на 5. То есть с зарплатой в €80'000 в год, вы можете размышлять о квартирах стоимостью до €400'000. Эта математика основана на том, что у вас нет других долгов: алиментов, ипотек, займов на учёбу и тд. Точную сумму для вашей ситуации можно узнать, загуглив "hypotheek berekenen".

Совет: банки не очень охотно дают максимальную сумму, поэтому лучше иметь пространство для манёвра в хотя бы 10%.

А какой процент и фиксирован ли он? И на сколько лет дают ипотеку?

Стандартные условия ипотеки в НЛ:

• 0% первоначальный взнос
• Срок ипотеки - 30 лет
• Ануитентная ипотека (гуглите, если не знаете, что это)
• Процентная ставка фиксируется на первые 10 лет
• Можно доплачивать до 10% общей суммы в год дополнительно

Какие банки дают ипотеку экспатам?

Если вкратце, то ваш вариант это ABN AMRO. Счёт там иметь не надо, кредитная история у них тоже не нужна. Ипотека берётся через брокера, и у каждого из них свои условия.

Считается ли доход из-за рубежа?

Теоретически, да. ABN позволяет учитывать до 90% зарубежного дохода при расчёте максимальной суммы, которую они готовы выдать. Однако, бремя подтверждения лежит на вас - нужно будет показать уйму переведённых документов, выписок с банковских счетов, и да, этот доход должен быть легальным в НЛ.

Практически, если это зарубежье Россия или другие страны СНГ, я бы не стал на это расчитывать. Всё очень case-by-case и зависит от конкретного специалиста в банке, что вам попался и вашего адвайзера.

Покупка недвижимости в Нидерландах, пошагово

Интересны тут два момента: во-первых, вы подписываетесь на покупку, не имея денег и не имея уверенности, что банк вам эти деньги даст. Во-вторых, вероятна ситуация, по которой продавец оценит жильё в 500к, вы оцените его для себя на 500к, забидите 500к, а потом придёт оценщик из банка и скажет "бууу, тут красная цена 470к". В таком случае, 30к вам придётся докинуть из своего кармана. И да, не забывайте налог в 2% (это ещё 10к) и тысяч 5-7 на другие расходы, связанные с покупкой.

Делаем ставку на понравившуюся квартиру

Как сделать разумную ставку? Если вы решили воспользоваться услугами агента по недвижимости, то он даст вам свою оценку, а если агента у вас нет, то придётся ориентироваться самим. Как? В принципе, после просмотра сотни квартир на Funda, вы сможете довольно чётко ориентироваться сами. Но есть и лайфхак - идёте на kadaster.nl, вводите интересующий вас индекс, оплачиваете пошлину в €1,95 и получаете полную историю купли-продажи (с указанием финальных цен!) квартир в районе за последние 30 лет. Смотрите на похожие квартиры, сделки за последние 6 месяцев и получаете хороший ориентир.

Как не платить 2% налог: Что такое NHG?

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) - программа помощи молодым покупателям жилья. Какие плюсы у покупки жилья по этой программе?

• Ставка по ипотеке ниже на 0,5%
• Стоимость пользования NHG можно вычесть из своего облагаемого налогами доходом
• Продавая жильё, купленное через NHG, вы застрахованы от потерь, если стоимость недвижимости упала
• Вы не платите 2% transfer tax при покупке

Какие у этой программы требования?

• Стоимость жилья не превышает лимит (в 2023 году это €405,000 или €429,300, включая "energy-efficient measures")
• Вы оплачиваете NHG fee в размере 0,6% общей суммы ипотеки
• Срок ипотеки не превышает 30 лет
• Вы будете жить в покупаемой недвижимости

И да, если у вас уже была ипотека без NHG, а теперь (например, из-за ежегодного увеличения лимита) она попадает под условия NHG, вы можете перенести вашу ипотеку под NHG.

Последнее - в эту сумму можно включить планируемый ремонт, as long as общая сумма не превышает указанный лимит (т.е. при лимите в 405к, можно купить жильё за 375к и взять 30к на ремонт).

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

Если вкратце, то нет, нельзя. По факту, есть два пути сдавать эту квартиру: либо получив на это разрешение от банка, либо делать это нелегально.

Получить разрешение от банка очень непросто, на это должны быть веские причины, а закончится всё это переклассификацией ипотеки из "покупка для проживания" в "инвестиционная ипотека", что значительно увеличит вашу ставку и ежемесячный платёж.

Сдавать нелегально можно, но это риск. Причём как риск того, что об этом узнает банк (что, на самом деле, очень маловероятно), так и риск того, что вас поймает gemeente. В последнем варианте хлопот будет много, как и штрафов за сдачу без разрешения, так и штрафов за уклонение от уплаты налогов. Плюс, искать жильца, который согласится жить без регистрации (или того, кто будет ок с тем, что хозяева тоже будут зарегистрированны по этому адресу) труднее, да и агентства вам с этим не помогут.

Как покупка недвижимости влияет на налогообложение?

Если вы платите ипотеку за собственность, где проживаете сами, то вы можете получать ежемесячные налоговые вычеты (hypotheekrenteaftrek) на платежи по обслуживанию ипотеки, возвращая до 36,93%.

Пример: вы платите €2000 в месяц за ипотеку, при этом €1600 уходит в тело кредита, а €400 на покрытие процентов. Так, вам полагается возврат в €147,72 в месяц (конечно, при условии того, что вы платите налоги на какой-либо свой доход).

Возврату так же подлежат:

• Косты за нотариуса
• Таксация (т.е. оплата оценки жилья экспертом)
• Расходы на hypotheekadviseur'а
• Переводчик и апостилирование документов

С другой стороны, наличие у вас жилья увеличивает вашу налогооблагаемую базу на 0,35% стоимости жилья (для недвижимости с WOZ-waarde от €75,000 до €1,200,000). Например, если ваш доход €90,000 в год, но у вас есть квартира за €500,000, то ваша база по НДФЛ это €90,000 + €1,750 = €91,750.

И последнее: если вы покупаете недвижимость со своей девушкой/парнем, с которыми у вас нет детей или других квартир, то примите мои поздравления! После покупки вы станете налоговыми партнёрами. А это, как известно, голландская версия женатости.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

• Стандартный договор купли-продажи включает в себя пункт, по которому покупатель, который не предоставляет финансирования к дедлайну, платит штраф в 10% общей стоимости жилья, и сделка разрывается. ОБЯЗАТЕЛЬНО УБЕРИТЕ ЭТОТ ПУНКТ ИЗ КОНТРАКТА.
• Узнайте всё про VvE (грубо говоря, ТСЖ) - сколько членов, как часто проходят собрания (должно быть минимум одно в год), сколько денег на счету (должно быть минимум €5,000, а лучше в два раза больше этого).
• Выясните, как обстоят дела по земле, на которой стоит дом. Выкуплена ли она или вам придётся её арендовать (что может встать вам в лишние €1,600 в год).

Я хочу сделать в квартире ремонт - можно ли его включить в ипотеку?

Частично. Расчёты эти очень разнятся case by case, и зачастую проще сделать это потом самому. Банк будет финансировать (и то частично) только ремонт, который увеличит (по мнению банка) стоимость жилья. При этом, стандартный флоу такой:

• Вы прикидываете, что хотите сделать, получаете оценки от спецов и заполняете форму для банка. Для примера, вы насчитали ремонт в €30,000.
• Банк смотрит каждый пункт и решает, финансирует он это или нет. Например, кухню готовы проспонсировать в 50%, а прихожую вообще никак. В итоге, заапрувили вам всего €10,000.
• На вас обязательство сделать ремонт кухни на €20,000 и отчитаться за каждый потраченный рубль евро. Ваша ипотека увеличивается на €10,000 и ещё столько же вы платите из своего кармана.